COLUMN コラム

生産緑地と土地活用

生産緑地の2022年問題とは

近年、不動産オーナー様より「生産緑地の2022年問題」についてのお問い合わせを多々いただきましたので、今回はそれについてお話したいと思います。

 

「生産緑地の2022年問題」とは、簡単に申し上げると、2022年を機に、都市圏の農地が戸建てやマンション用地として大量に供給されることで、不動産価格が大暴落すると共に賃貸物件の空室率が激増するのではないかという仮説です。

 

都市圏の都市計画区域は、都市計画法という法律により「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けられています。その市街化区域の中でも、農地や緑地が持つ環境保全や地盤保持・保水などの働きによる都市災害の防止の機能を維持するため、都市部の農地・緑地を守る必要性も議論されました。その結果、1974年に「生産緑地法」が制定され、農業を続けたい農家にとって、固定資産税等の税負担がその妨げにならないように一般農地並みの課税に抑える政策がとられました。この、市街化区域の中でも一般農地並みの課税が認められた農地のことを「生産緑地」と呼びます。1992年には生産緑地法の改正が行われ、市街化区域内の農地は、農地として保全する「生産緑地」と、宅地などに転用される「宅地化農地」に明確に分けられることとになりました。

生産緑地の適用期間は、生産緑地の指定を受けてから30年間とされており、税制優遇と引き換えに、農業以外の用途には土地を使えず、農地としての管理が求められています。そして、1992年の生産緑地の指定から30年が経過し、その優遇と制約の期限が切れるのが2022年となるのです。

 

つまり、2022年以降は、生産緑地が解除された土地は、税制優遇を受けられない代わりに営農を行う義務が無くなり自由に宅地に転用することが可能になります。三大都市圏特定市(東京23区、首都圏・関西圏・中部圏の政令指定都市)の市街化区域には、「生産緑地」に指定されている農地が1万ヘクタール以上もあり、このうちの約80%が2022年に生産緑地の期限が切れます。この30年という期限を迎え、生産緑地の指定が解除され固定資産税が上がると、農地所有者はその税負担に耐え切れず、土地を売却することを検討せざるを得なくなり、ハウスメーカーやマンションデベロッパーなどが買主として登場することになります。その結果、大量の戸建て用地・アパート用地・マンション用地が市場に出回り、不動産市況に影響を及ぼすという推測が「生産緑地の2022年問題」と言われるものです。

 

土地の売却だけが選択肢ではない

先程、税負担に耐え切れず土地を売却すると申し上げましたが、農地所有者様は必ずしも売却を検討しなければならないわけではございません。実は他にも検討できる選択肢がございます。それは「農地として継続利用する」か「土地活用を考える」です。

 

実は、政府は「生産緑地の2022年問題」に対して、2017年に生産緑地法の改正をしました。生産緑地法の改正により「特定生産緑地指定制度」を創設し、従来の税制優遇措置を10年間延長しました。農地が新たに「特定生産緑地」に指定されると、固定資産税は引き続き農地としての評価が継続され、10年経過後に再度指定を受ければ、さらに10年間優遇措置が延長されます。これにより重い税負担に苦しむことなく、農地を継続することが可能となります。

 

もう一つの「土地活用」ですが、これは言うまでもなく当社の専門分野である駐車場経営にも関わる部分です。今まで土地活用を検討されたことがないオーナー様や先祖代々守ってきた土地を大切にしていきたいというオーナー様も多いと思います。そのご希望を叶える一助として、駐車場経営は取り組みやすい土地活用と言えます。そして土地を活用するにあたって、最も重要なのがその後の管理です。農地をやめて活用を始めたはいいものの、管理の手間が大変では元も子もありません。オーナー様とご希望はもちろん、その土地にあった活用方法を、その後の管理まで含めワンストップでアドバイスをさせていただきます。ぜひご相談ください。

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