COLUMN コラム

建ぺい率と容積率は、駐車場には関係ないと思っていませんか?

直接的な関係はないものの・・・

駐車場経営を考える上で、不動産に関わる法律や用語を把握しておくことは非常に重要です。その中でも、「建ぺい率」や「容積率」といった言葉が実際にどんなもので、何のために存在するのかを正確に知っておくことは、駐車場のみならず不動産を中心とした土地活用などにも十分に活きてきます。

 

「駐車場は不動産ではないし、建ぺい率や容積率は関係ないのでは」と思う方もいらっしゃるかもしれません。確かに直接的な関係はないものの、土地の収益性や運用プランを検討する際、これらを知っておくことが駐車場経営にも役立つのです。

 

今回は、「建ぺい率」と「容積率」に関する基本的な知識と、そこに駐車場がどのように関係してくるか、についてご説明させていただきます。

「建ぺい率」と「容積率」とは

建ぺい率とは、一言で言うと「土地の中で建物を建てられる面積の割合」のことです。例えば、所有している土地が100平方メートルで建ぺい率が50%のとき、建物が建てられるのは50平方メートルとなります。建ぺい率は建物を真上から見たときの面積であるため、2階建て以上の建物の場合は、階の中で面積が一番広い階で算出します。住宅地では建ぺい率が100%になることはほとんどありませんが、近隣の住環境を考慮しなくてもいい商業地域などの場合は建ぺい率が100%となる土地もあります。

 

では、なぜ土地それぞれに建ぺい率が定められているのでしょうか?

 

一番の大きな理由としては、防火の観点があげられます。例えば、土地に対して周辺の建物全てが建ぺい率100%で建物を建てた場合、どうなるでしょうか?ひとつの住宅で火災が起きた場合、近隣の住宅や建物に瞬く間に火が燃え移ってしまいます。これはあくまで極端な例ですが、このような防災の観点で建物の隣接や密集を防ぐために建ぺい率が定められています。

 

またその他の理由として、都市計画法で定められた13の用途地域から「都市や自然の景観を守る」という理由もございます。

 

一方で容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合を言います。例えば容積率75%と指定された100平方メートルの敷地には、1階50平方メートル、2階25平方メートル、延床面積合計75平方メートルの建物が建築可能となります。建ぺい率は平面的な広さを制限するものとなりますが、容積率は「敷地面積に対する3次元空間の割合」から、延床面積を制限するための基準になります。また、「土地に対して何階の建物を建てることができるのか」を定める基準でもあります。

 

では、なぜ容積率の制限を設けることが必要なのでしょうか?これは「人口制限」が大きな理由と言われています。住宅とインフラ整備である下水や周辺道路などは非常に緊密な関係があります。例えばインフラ整備が不十分な地域において土地の容積率の割合を高く定めた場合、階数が高い住宅ばかりが建築され、人口(住民)が増加すると、それに対してのインフラ面の処理能力を超えてしまい、結果として住み良い住環境からかけ離れてしまいます。

 

つまり、建物空間のスケールをある程度制限することで、その地域に住める人口をコントロールしているのです。もちろん、容積率も建ぺい率と同様に「都市や自然の景観を守る」という理由もございます。

 

建築可能面積を把握しておくことで、収益を最大化できる

建ぺい率も容積率も、建物の規模を制限するための法律です。つまり、所有地の面積いっぱいに建物を建築できないことがほとんどで、土地を余らせてしまうことになります。

 

そんな時に役に立つのが駐車場です。駐車場は建物ではないため、土地の建ぺい率は関係ありません。建ぺい率の関係で使い切れなかった土地を、月極駐車場や時間貸し駐車場にすることでプラスアルファの利益を上げることが可能になります。

 

このように直接的な関係はないものの、不動産に関する知識や用語は、駐車場経営をする上でなくてはならないものなのです。

<   一覧に戻る >  
Copyright (c) at PARKING